Согласование перепланировки, планировка квартир
В нашей стране так уж повелось, что принцип «ломать – не строить» стал нашим основным принципом. Касается это и тех помещений, в которых мы собираемся жить или работать.
Первое, с чего начинается среднестатический осмотр помещения – это слова: «Тут перегородку если снести, а тут окно прорубить, а тут доделать проход…» Да, это, действительно, очень просто на первый взгляд. И какие-нибудь шабашники сломают вам хоть все перегородки в течение двух-трех суток. Ответственность нести не им, а, как это ни печально, Вам.
Многие считают, что существование закона о перепланировке – еще одна уловка чиновников. Для начала попробуем точно узнать, что регулирует Закон в сфере согласования перепланировки.
Глава 1. Общие положения
Статья 1. Основные понятия, используемые в законе
пункт 3. Переустройство помещений – проведение в одном или нескольких (взаимосвязанных) помещениях жилого здания мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава и/или функционального назначения, а также ихинженерного оборудования. Понятие “переустройство” включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках.
Статья 5. Ограничения по переустройству помещений в жилых домах
пункт 1. При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
Своей перепланировкой вы можете причинить ущерб не только своему помещению, но и крепости несущих стен, особенно, это актуально, если и вверху и внизу проживают или работают живые люди. Часто при неграмотной перепланировке увеличивается нагрузка на перекрытия и перекрывает допустимую норму, что ведет, в конечном итоге, к обрушению здания.
И даже, если вы решили всего лишь остеклить балкон, важно учитывать, что это меняет архитектурный облик здания. Что уж говорить о переносе санитарного узла в комнату, так что, ванна по вашей задумке будет находиться прямо над головой ничего не подозревающего мирно спящего в своей кровати соседа снизу.
А почему бы тогда не достроить перегородок – это же новые стены, они должны, как кажется любому неспециалисту, укреплять перекрытия? Но ведь укрепляют они только верхнее перекрытие, а перекрытие, на котором они стоят, могут не выдержать такого давления. Особенно, если здание старое и несущая способность конструкций уже ослаблена временем (как известно, никакого вечного двигателя или вечного материала не существует). Тут важно, чтобы специалисты подобрали такой материал для перегородок, который имеет наименьший удельный вес, возможно применение конструкций из гипсокартона.
Что же касается проемов в несущих стенах, то и тут все не так просто. Эти стены берут на себя огромную нагрузку. И требуют к себе особого внимания. Проведение каких-либо работ с такими стенами невозможно, пока не сделан расчет прочности конструкций. И такой расчет шабашник точно произвести не сможет. Представьте, что именно ваша стена стоит на осевшем грунте, а сосед сверху уже сделал проем и именно в том месте, где его собираетесь делать вы. То есть напряжение материалов уже приближается к критическим отметкам. И, если не смотря на такое предупреждение, вы все еще продолжаете ломать, не пеняйте на террористов, выбираясь из-под завалов собственного дома.
Если же у вас уже нарушена звукоизоляция, а по стенам поползли трещины, то это повод немедленно бежать к специалисту, чтобы верно оценить степень угрозы зданию.
Ну, и конечно, перед началом работ надо провести обследование всех инженерных коммуникаций – труб, проводки и несущих конструкций. Приведем один пример: наша добрая знакомая въехала во вторичную квартиру, на радостях папа и муж сделали ремонт квартиры, только сейчас выяснилось, что проводку надо было просто заменить, теперь она не выдерживает электродуховку, чайник и холодильник в одно и то же время. А ремонт переделывать жалко.
Поэтому не экономьте, согласуйте оптимальный вариант перепланировки.
Наиболее распространенные случаи (из практики), которые не согласовываются:
1. перенос с/узла на место комнаты (если под или над Вами жилая квартира);
перенос кухни на место комнаты (если под Вами технический этаж, то возможно);
уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовывают в редких случаях);
2. очень большие проемы в несущих стенах.
Варианты действий
Перепланировка квартир / дома без согласования.
При отсутствии исходно-разрешительной документации:
Квартира не будет считаться юридически ‘чистой’ и любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в исходном виде или получение разрешительных документов.
Вы рискуете быть втянутыми в конфликты с соседями, представителями жилищно-коммунального хозяйства, представителями различных государственных органов. При осуществлении самостоятельной перепланировка квартир результатами конфликтов может оказаться, в лучшем случае, взимание штрафов, а в худшем — опечатывание помещений, возбуждение против Вас судебных исков.
Перепланировка квартир, согласование собственными силами.
Для жилого помещения требуются:
действующий поэтажный план БТИ;
экспликация к поэтажному плану БТИ (форма №22);
справки БТИ (форма 1, форма 5, поэтажные планы выше и ниже расположенных квартир с экспликациями);
проект перепланировки: (раздел канализации и водоснабжения, конструктив, архитектурный)
акт-обязательство (институт);
техническое заключение (МосжилНИИ);
согласование – пожнадзор;
согласование – АПУ;
согласование – СЭС;
согласование – МОС. ГАЗ ( газоснабжение);
договор на вывоз мусора;
согласование – ДЕЗе, ТСЖ (балансодержатель);
согласование жил. инспекция;
согласование Мосгосэкспертиза;
согласование с автором проекта дома;
согласование с застройщиком (новостройка);
страховка третьих лиц;
согласование с смежными помещениями;
справки из РЭУ;
согласование – управа;
ГУОП;
Выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет;
Мосжилинспекция;
акт – приёмки (ДЭЗ);
акт — приёмки (институт);
обязательный выход инженера БТИ;